Compra e venda de imóvel: o famigerado “contrato de gaveta” e a falta de registro na matrícula

Muitas vezes, a compra e venda de imóvel é efetuada sem que haja a formalização do negócio via escritura pública de compra e venda e a respectiva averbação dessa venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Os motivos para a falta de adoção das formalidades legais são diversos: desconhecimento da sua necessidade, impossibilidade de arcar com os custos, entre outros.

Contudo, a falta de formalização do negócio e da averbação na matrícula podem gerar consequências graves tanto para o comprador, como para o vendedor. A matrícula do imóvel é um documento de extrema importância e deve estar sempre atualizado, pois é por meio dela que se comprova a existência do imóvel, as suas características e a sua propriedade, além de constar ali todas as alterações feitas no imóvel desde o seu registro.

Com a averbação na matrícula, os negociantes conferem publicidade à transmissão da propriedade do imóvel, de modo que, a partir daquele momento, ninguém pode alegar desconhecimento acerca da compra e venda consumada.

Com isso, o comprador do imóvel garante que o vendedor não possa mais negociar o imóvel, enquanto o vendedor afasta qualquer responsabilidade sobre o imóvel vendido.

Uma consequência bastante comum da falta de averbação é a penhora do imóvel por dívidas do antigo proprietário, que formalmente ainda consta como proprietário do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, de maneira que o comprador e atual proprietário precisa ingressar com uma ação judicial (embargos de terceiros) para demonstrar a propriedade do imóvel.

Um outro problema recorrente é a cobrança de IPTUs atrasados de período posterior à venda do imóvel, pois o proprietário que consta na matrícula também é responsável pelos impostos atrelados ao imóvel, ainda que este tenha sido vendido para outro.

Nesses casos, o Município pode optar por executar a pessoa do vendedor, do comprador ou de ambos. Ou seja, tanto a pessoa do vendedor, como a do comprador de imóvel podem sofrer consequências negativas, caso não averbada a transferência no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Portanto, o recomendado é sempre realizar a transferência do imóvel via escritura pública e manter a matrícula dos imóveis atualizados. Em caso de dúvidas, procure um advogado de sua confiança para realizar a análise do caso concreto.